Riskli Yapılar Açısından Kentsel Dönüşüm Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları.
Riskli Yapı Tespiti Yaptırmak
Riskli yapı tespiti yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır.
- Arsa paylı tapu üzerinde bulunan yapı için tespit, yapının sahibi olan arsa payı sahibince veya sahiplerinden herhangi biri tarafından yaptırılabilir.
- Tapuda arsa üzerinde lehine şerh bulunan tarafça da riskli yapı tespiti yaptırılabilir.
- Riskli yapı tespiti Bakanlık veya İdarenin talebi ile re'sen gerçekleştirilebilir.
- Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehir belediyelerine veya Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurulması ile tespit süreci başlar.
Risk Tespit Raporu Almak
Bu rapor Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan alınır.
- Raporlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından incelenir.
- Raporda eksiklik bulunmaması halinde tapu sicilinin beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşülür.
- Malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığına dilekçe vererek itiraz edebilir.
- İtirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir. Bina riskli ise rapor kesinleşir ve yıkım süreci başlar.
Binanın Yıkımı veya Güçlendirilmesi
Risk tespit raporunun kesinleşmesinin ardından binanın tahliyesi ve yıkımı için Başkanlık tarafından ilgili idareye yazı yazılır.
Güçlendirme Seçeneği
Riskli yapı talep halinde yıktırılmak yerine güçlendirilebilir. Bunun için:
- 90 günlük süre içerisinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilmelidir.
- Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası veya mahkemece tespit gerekir.
- Güçlendirme projesi hazırlatılması ve güçlendirme ruhsatı alınması gerekir.
Yıkım Süreci
- En az bir malikin başvurusu ile elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgeler sunulduktan sonra yıkım ruhsatı düzenlenir.
- Süresi içerisinde yıktırılmazsa mülki amire bildirilir ve tahliye/yıkım kolluk desteği ile yapılır.
- Yıkımın ardından tapu kaydındaki riskli yapı şerhi terkin edilir.
Riskli Yapının Yeniden Yapımı İçin Karar Verilmesi
Riskli yapı yıktırılıp arsa haline geldikten sonra, arsa üzerinde yapılacak işlem için maliklerin bir karara varması gerekir.
%51 Çoğunluk Kuralı
Maliklerin karar alması için gereken çoğunluk, riskli yapının bulunduğu arsadaki parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az %51 çoğunluğu ile karar alınması gerekmektedir. Bu çoğunluk malik sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu hisseleri oranında belirlenir.
Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
- %51 çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları satışa çıkarılır.
- Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu kurulur.
- İstanbul için kıymet takdir ve satış yetkisi Bakanlık tarafından ilçe belediyelerine devredilmiştir.
- Önce malikler arasında açık artırma yapılır. Paydaşlar arasında satış gerçekleşmez ise üçüncü kişilerin de katılabileceği açık artırma yapılır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Ülkemizde genellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak taşınmaz müteahhide verilmekte ve anahtar teslim olacak şekilde noter huzurunda sözleşme yapılmaktadır.
İnşaata başlamak için ruhsat alan müteahhit, plan ve projeye uygun olarak yapı inşasını tamamlamasının ardından iskân ruhsatını alarak yeni ve sağlam yapıyı maliklere teslim etmektedir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinizde Yanınızdayız
Aydınşaat Yapı A.Ş olarak, kurucumuz Faruk Aydın'ın 25.000+ konutluk proje tecrübesi ile kentsel dönüşüm süreçlerinizde güvenilir çözüm ortağınız olmaya hazırız.